Pravo preče kupovine pri prodaji Zinshaus objekta: zemljišna knjiga, ponuda, rok od 30 dana i ugovor

Pravo preče kupovine može promijeniti tok prodaje Zinshaus objekta u presudnoj fazi, čak i kada je transakcija već dobro pripremljena. Prije obavezujuće izjave treba utvrditi ko je ovlaštenik, je li pravo upisano u zemljišnu knjigu, koja ga transakcija aktivira i koje se ugovorne odredbe moraju u cijelosti ponuditi.

Prodavcu je potreban postupak koji povezuje prodaju, ponudu trećeg kupca, ponudu ovlašteniku i kupoprodajni ugovor. Kupac ne bi trebao provjeriti samo zemljišnoknjižni upis. Važni su i ugovor na kojem se pravo zasniva te mogući sporedni ugovori.

Prvo provjeriti pravo preče kupovine i njegovu osnovu

§ 1072 austrijskog ABGB-a opisuje pravo preče kupovine kao obavezu kupca da ovlašteniku ponudi otkup ako kasnije želi prodati stvar. Zakupac ne dobija opšte pravo preče kupovine Zinshaus objekta samim postojanjem zakupa. Potrebni su konkretan ugovor i, kod stvarnog prava, upis.

Prema § 1073 ABGB-a pravo je u pravilu lično. Kod nekretnina se upisom u javne knjige može pretvoriti u stvarno pravo. Zato se zemljišnoknjižni izvadak i isprava kojom je pravo osnovano moraju čitati zajedno. Kratak upis ne daje svaki odgovor o obimu prava.

Važni mogu biti i stariji kupoprodajni ugovori, ugovori o prijenosu ili posebni sporazumi. Zato data room ne treba završiti glavnim ugovorom.

Utvrditi ovlaštenika, nekretninu i obim prava

Provjera počinje identitetom ovlaštenika i opterećenom nekretninom. Ako se zajedno prodaje više parcela, suvlasničkih udjela ili pripadaka, mora se utvrditi šta ugovor zaista obuhvata. Jednako su važni posebno ugovoreni slučajevi, uslovi ili vremenska ograničenja.

§ 1074 ABGB-a određuje da se pravo preče kupovine ne može prenijeti na treću osobu niti na nasljednike ovlaštenika. Zato se identitet osobe koja se poziva na staro pravo ne smije prihvatiti samo zato što se slično ime nalazi u staroj dokumentaciji.

Prodavac bi trebao uredno objaviti mjerodavnu ispravu, dodatke, prepisku i aktuelno zemljišnoknjižno stanje. To pripada široj pripremi data rooma, otkrivanja podataka i garancija kod prodaje Zinshaus objekta.

Razgraničiti prodaju koja aktivira pravo od drugih poslova

Zakonski model vezan je za prodaju. § 1078 ABGB-a bez posebnog sporazuma ne proširuje pravo na druge načine otuđenja. Kod poklona, zamjene, mješovitog posla ili korporativnog prestrukturiranja zato treba pažljivo provjeriti pravnu formu i ugovoreni obim.

Prodaja samog Zinshaus objekta razlikuje se od prodaje udjela u društvu koje je vlasnik nekretnine. Share deal ne aktivira automatski pravo vezano za nekretninu samo zato što društvo ostaje upisani vlasnik. Šire formulirana ugovorna klauzula može ipak posebno obuhvatiti posrednu promjenu kontrole. Tekst o share dealu sa Zinshaus objektom u GmbH objašnjava razliku u strukturi.

§ 1076 ABGB-a sadrži posebno pravilo za sudsku prodaju. Upisani ovlaštenik u pravilu mora biti posebno pozvan na nadmetanje. Slobodna prodaja i sudska prodaja zato se ne smiju voditi kao isti postupak.

Potpuni posao sa trećim kupcem pretvoriti u ponudu

Ovlaštenik mora moći odlučiti hoće li preuzeti posao pod uslovima trećeg kupca. Prema § 1077 ABGB-a ovlaštenik u pravilu mora platiti punu cijenu koju je ponudio treći kupac. Važni su i sporedni uslovi. Ako se ne mogu ispuniti niti izjednačiti procjenom, pravo se ne može ostvariti.

Ponuda zato ne bi trebala sadržavati samo cijenu i adresu. Plan plaćanja, fiducijarna obrada, uslovi, odgovornost za nedostatke, uključeni predmeti, preuzimanje ugovora i druge ekonomski važne odredbe moraju biti jasni. Skraćeni izvod stvara spor i o sadržaju i o početku roka.

U biderskom postupku za prodaju Zinshaus objekta postupak prava preče kupovine treba unaprijed uključiti u raspored i process letter. Tek dovoljno određen posao sa trećim kupcem daje pouzdanu osnovu za ponudu.

Rok od 30 dana, prijem i ostvarenje uredno dokazati

Za nekretnine § 1075 ABGB-a zahtijeva stvarno ostvarenje prava u roku od 30 dana nakon ponude. Nakon isteka roka pravo za taj posao prestaje. Neobavezujući iskaz interesa zato se ne smije zamijeniti sa pravno potrebnim ostvarenjem.

Početak roka zavisi od valjane i potpune ponude. Prodavac treba dokumentovati sadržaj, priloge, način dostave i prijem. Ako dokumenti ili sporedni uslovi nedostaju, ovlaštenik bi trebao odmah reagovati i ne odgađati pripremu izjave do posljednjeg dana.

Ugovor sa trećim kupcem treba imati raspored koji uzima u obzir ovu provjeru. Period vezanosti, odložni uslovi, obavijest o ostvarenju prava i ostvariv krajnji rok moraju biti usklađeni. U suprotnom prodavac može preuzeti paralelne obaveze koje ne može sigurno ispuniti.

Uskladiti kupoprodajni ugovor, fiducijarnu obradu i upis

Ugovor sa trećim kupcem treba objasniti kako će se riješiti pravo preče kupovine. Zavisno od situacije mogu biti potrebni uslovi, mehanizmi raskida ili jasno određene pretpostavke za zaključenje. Opšta obaveza prijenosa bez tereta nije dovoljna ako potrebni koraci još nisu sigurni.

Kod upisanog prava moraju biti usklađeni fiducijarni nalog, rang, upis vlasništva i brisanje ili drugo zemljišnoknjižno rješenje. Prodavac ne bi trebao obećati brisanje prije nego što osigura potrebnu ispravu i njene uslove. Kupac ne bi trebao odvojiti isplatu cijene od provjerenog rasporeda upisa.

Tematska stranica o prodaji Zinshaus objekta objedinjuje ostala pitanja ugovora i primopredaje. Kontrolna lista za prodaju Zinshaus objekta pomaže u pripremi šire dokumentacije.

Posljedice povrede procijeniti prije zaključenja

Ako nekretnina nije ponuđena ovlašteniku, § 1079 ABGB-a obavezuje dužnika na naknadu nastale štete. Kod stvarnog prava preče kupovine ovlaštenik može zahtijevati prenesenu nekretninu i od trećeg kupca. Upisano pravo zato može imati posljedice koje prelaze obračun štete.

Za prodavca je rano utvrđivanje prava dio pripreme transakcije. Za kupca je to dio pravnog due diligencea i provjere može li sigurno steći vlasništvo. Posrednici i savjetnici trebaju imati usklađenu komunikaciju, ali standardni tekst ne može zamijeniti pravnu ocjenu.

Prije sljedeće obavezujuće izjave zajedno treba pregledati zemljišnoknjižni izvadak, ispravu o osnivanju prava, ponudu trećeg kupca, nacrt ugovora i dokaz o dostavi. Ispravan postupak zavisi od formulacije prava i odabrane strukture transakcije.