Vollständigkeit
Alle Einheiten, Leerstände, Geschäftslokale, Nebenflächen und Sondernutzungen erfassen.
Schwerpunkt
Mietzinsliste und Bestandverträge
Mietzinsbildung, Befristungen, Kautionen, Betriebskosten und Risiken aus bestehenden Bestandverhältnissen.
Ihre Kanzlei
BRANDAUER Rechtsanwälte
Salzburger Kanzlei für Immobilien-, Liegenschafts- und Unternehmensrecht
Das Kanzlei-Team prüft Zinshaus-Mandate mit Blick auf Bestand, Grundbuch, Datenraum, Vertrag und Abwicklung.
Die Mietzinsliste ist das Herzstück vieler Zinshausprüfungen. Sie zeigt aber nur dann ein belastbares Bild, wenn sie mit Bestandverträgen, Nachträgen, Zahlungen, Kautionen und Betriebskosten zusammenpasst.
Für Käufer und Verkäufer ist entscheidend, welche Angaben gesichert sind, welche nur aus Verwaltungspraxis stammen und welche Fragen vor Vertragsschluss geklärt werden müssen.
Vertragsabgleich
Mietzins, Befristung, Wertsicherung, Kaution, Betriebskosten und Nebenabreden mit den Verträgen prüfen.
Risikomarker
Rückstände, Mietzinsprüfungen, Verfahren, unklare Kategorien und fehlende Nachweise markieren.
Warum die Liste nicht isoliert genügt
Eine Tabelle kann veraltet, verkürzt oder aus Verwaltungssicht erstellt sein. Rechtlich zählt, ob die Einträge durch Vertrag, Nachtrag, Zahlung und tatsächlichen Vollzug gedeckt sind.
Besonders bei Altbauten müssen MRG-Anwendung, Befristung, Ausstattungskategorie, Richtwert, Wertsicherung und Betriebskosten differenziert betrachtet werden.
Bestandverträge als Belegkette
Jeder relevante Listeneintrag braucht einen Beleg. Das betrifft den ursprünglichen Vertrag, Nachträge, Verlängerungen, Kautionsnachweise, Übergabeprotokolle und Schriftverkehr.
Fehlt ein Nachweis, ist das nicht automatisch ein Streitfall. Es ist aber ein Punkt, der vor Ankauf, Verkauf oder Übergabe vertraglich behandelt werden sollte.
Plausibilitätsfragen für die Verhandlung
Die Prüfung kann zeigen, ob Käufer weitere Unterlagen verlangen, Verkäufer Erklärungen einschränken oder beide Seiten eine Stichtagsregel genauer fassen sollten.
Ziel ist keine Mietzinsberechnung mit Scheingenauigkeit, sondern eine belastbare Risikoeinordnung für die Transaktion.
FAQ
Häufige Fragen.
Welche Fehler treten in Mietzinslisten häufig auf? +
Nicht erfasste Nachträge, veraltete Befristungen, fehlende Kautionsnachweise, Rückstände ohne Erklärung und Betriebskostenpositionen ohne Abgleich.
Kann ein Mietzins rechtlich verbindlich aus der Liste abgeleitet werden? +
Nein. Die Liste ist ein Prüfmittel. Maßgeblich bleiben Vertrag, Gesetz, konkrete Wohnung, Ausstattung und tatsächlicher Vollzug.
Weitere Schwerpunkte
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Zinshaus Ankauf
Prüfung von Bestand, Mietzinsliste, Lasten, Erhaltung und Übergabestand vor dem Ankauf eines Zinshauses.
Zinshaus Verkauf
Strukturierte Vorbereitung von Unterlagen, Gewährleistung, Übergabe und Kaufvertragsverhandlung beim Verkauf.
Due Diligence und Datenraum
Rechtliche Prüfung von Grundbuch, Bauakt, Bestand, Verträgen, Bescheiden und wirtschaftlich relevanten Unterlagen.
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